投资买房引纠纷 调解员助力促和解
发表时间:2022-07-14    来源:今日桐庐

【案情简介】

  2021年8月21日,市民黄大姐与杭州某公司签订了总价款2430799元的购房合同,支付了首期房价款930799元,剩余房款申请贷款支付。后因黄大姐与丈夫申请贷款失败,无力支付房屋尾款,致使合同无法履行,双方发生纠纷,遂向属地街道调委会申请调解。

  【调解过程】

  收到调解申请后,属地街道人民调解委员会立即选派了优秀调解员参加调解。调解员认真听取了双方当事人的陈述,查看双方提供的合同、付款凭据、微信聊天记录等,围绕以下双方争议焦点制定了调解方案。

  黄大姐与丈夫为何贷款被拒?

  购房合同约定,因国家政策调整导致贷款无法办理,买受人要求解除合同的,出卖人应予以同意,并将首付款和定金无息退还买受人,因买受人个人原因造成的贷款申请被拒绝,则买受人应在接到按揭银行或出卖人通知之日起30日内自筹资金向出卖人一次性付清或者补足余款,否则买受人应当承担逾期付款违约责任。

  黄大姐与丈夫现在无力付款到底是不是个人原因?调解员通过查看双方协商记录发现,银行预审时,黄大姐的银行流水不足以支持后期的还款任务,同时黄大姐与丈夫名下有多套房产,有悖“房子不是用来炒的”这一政策精神,银行工作人员预审时就拒绝了他们的贷款申请。但是因为预审,银行不出具不予贷款的说明。调解员认为,虽然银行没有出具相应说明,但是通过双方的聊天记录可以确认银行没有同意即是基于“房子不是用来炒的”考虑,所以调解员认为这种情况可以往“非买受人的原因”上靠。

  公司员工是否说过保证能办理贷款?

  通过与杭州某公司售楼处工作人员谈话得知,在黄大姐签订购房合同时,售楼处的工作人员根据经验保证黄大姐是可以成功办理贷款的。但是到了具体去申请贷款时,因为银行贷款业务收紧,审核更加严格,才导致预审不通过。

  黄大姐是否还具有履约能力?

  黄大姐与丈夫两人均已达到退休年龄,平时有退休工资和房租收益,但是根据调解员了解,两人目前的收益还不足以一次性支付涉案房屋的尾款。

  由于本案涉及争议金额较大,双方继续履行合同的基础薄弱,解除合同的可能性较大。遂调解员采用“背对背”的调解方式,分别进行沟通调解。

  针对黄大姐一方一直强调“购房时售楼处工作人员保证一定能够办理银行按揭”的情况,调解员告诉黄大姐,“售楼处的工作人员不是银行工作人员也没有银行的委托,即使做了保证也没有任何作用,在购房这么大的事情上没有充分考虑实际,光听售楼处工作人员说辞就决定买房过于草率。发生这样的情况,自身也是有一定的责任。”

  针对杭州某公司,调解员指出,“在没有权限的情况下,仅凭借经验就跟买受人承诺一定能办理贷款,诱使买受人购房,现在买受人没法办理贷款,企业也是有责任的。”

  经过调解员背对背的谈话,消除了双方对矛盾点的争议,也基本明确了双方解除购房合同的意向。此后,调解员将重点放在“解除合同后如何退款”“违约责任如何承担”方面,重新组织双方在调解室内面对面调解,结合之前背对背调解的基础,双方最后均同意解除合同,互不追究对方违约责任。

  【调解结果】

  在调委会的主持下,当事人双方解除购房合同,杭州某公司归还黄大姐首付款,双方之间再无其他争议。拿到首付款后,黄大姐对调解员表达感谢,并且表示以后再也不草率买房了。

  【案例点评】

  本案属于合同权纠纷,解除合同理应承担违约责任,但是真正的难点在于无法确定双方到底谁违约,在银行不出具拒贷证明的情况下,双方发生扯皮,所以在本案的调解过程中,调解员更多的是让当事人认识到自己在合同签订时应当履行的义务,以及在合同签订时不能随意做出一些不确定的保证,要让双方认识到签订合同的神圣性。

  漫画摘自于网络

责任编辑:范 休婷